La réécriture d’une déclaration
de copropriété publiée avant le
1^er janvier 1994

La déclaration de copropriété est un document très important parce qu’il fait partie des titres de propriété de tous les copropriétaires et aussi parce qu’il règle les rapports juridiques entre les copropriétaires.

La pratique du droit de la copropriété a évolué considérablement, ces dernières années. Depuis 1994, la rédaction de la déclaration de copropriété est soumise aux dispositions beaucoup plus exigeantes du Code civil du Québec.

C’est pourquoi de plus en plus de syndicats de copropriétés souhaitent se mettre à jour et confier la réécriture de leur déclaration de copropriété à un notaire spécialiste en droit de la copropriété.

Est-il pertinent d’entreprendre cette démarche?

La déclaration de copropriété publiée sous l’ancien Code civil du Bas Canada est rédigée en une seule partie, comme c’était la pratique à cette époque. Elle utilise le vocabulaire et réfère à l’ancien droit qui était en vigueur avant 1994.

Depuis le 1^er janvier 1994, les règles régissant le droit de la copropriété ont changé, de même que le vocabulaire. Par exemple, les majorités requises pour certaines décisions ne sont plus les mêmes et les contributions aux charges font l’objet de nouvelles dispositions qui sont obligatoires. Le nouveau droit s’applique aux anciennes copropriétés. Les règles impératives priment sur les dispositions contraires que pourraient contenir les anciennes déclarations.

La réécriture de la déclaration de copropriété consiste en une modification complète du texte de l’ancienne déclaration pour le remplacer par le texte d’une déclaration de copropriété conforme au Code civil du Québec.

Cette réécriture permet de diviser la déclaration en trois sections, selon les dispositions du Code civil du Québec. (voir la section Comment lire une déclaration de copropriété).  Aussi, elle permet d’éviter l’incertitude sur les majorités requises et la façon de modifier une clause de la déclaration de copropriété. Une telle incertitude pourrait imposer la consultation répétée d’un juriste sur la qualification des clauses à modifier, ce qui, évidemment, génèrerait des coûts récurrents et importants.

Une réécriture permet de clarifier le droit résultant de la déclaration à la copropriété au bénéfice des gens qui la consultent (copropriétaires, administrateurs, acheteurs, etc.), qui ne sont pas toujours des juristes. La déclaration de copropriété est souvent le seul outil d’information dont disposent les copropriétaires et les acheteurs.

Il est donc tout à fait pertinent de procéder à une modification majeure d’une déclaration de copropriété publiée avant 1994 pour la rendre conforme au Code civil du Québec.

La réécriture de la déclaration de copropriété peut tenir compte des modifications apportées par le nouveau droit ainsi que des règlements que le syndicat a déjà adoptés. C’est pourquoi la réécriture de la déclaration de copropriété doit être faite par un notaire spécialisé en droit de la copropriété.