Modification du Code civil du Québec, le 13 juin 2002

Le 13 juin 2002, le premier alinéa de l’article 1069 a été remplacé par les suivants :

« Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition.

Celui qui se propose d’acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n’est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l’état lui est fourni par le syndicat dans les quinze jours de la demande. »

La nouvelle disposition définit clairement la responsabilité de l’acheteur quant aux arrérages de charges communes, à certaines conditions. Elle favorise évidemment le syndicat.

Le législateur n'a pas précisé ce qu'il advient lorsque l'état que fournit le syndicat s'avère erroné. Si le montant réclamé s'avérait trop élevé, le vendeur pourrait certainement le contester et, le cas échéant, récupérer les sommes payées en trop à même le prix de vente. Si le montant qui apparaît à l'état des charges est inférieur au montant de la créance, le syndicat devrait être lié par celui-ci envers l'acheteur ; ce qui ne l'empêcherait pas de réclamer tout solde additionnel du vendeur. Les administrateurs et la personne qui transmet cet état engagent donc leur responsabilité.

Soulignons aussi une autre nouveauté apportée par cette modification de l’article 1069 C.c.Q. Il s’agit de l’obligation, pour le syndicat, d’aviser le propriétaire de la fraction avant d’envoyer son état au futur acheteur. Comme la loi ne prévoit pas de délai formel mais seulement un avis préalable, il faut en conclure que le syndicat n’a pas à attendre une réponse du copropriétaire. Comme le défaut pour le syndicat de répondre à l’acheteur dans le délai de quinze jours entraîne des conséquences importantes, nous croyons qu’il suffit que l’avis au copropriétaire soit envoyé avant la réponse à l’acheteur. On peut d’ailleurs s’interroger sur la pertinence de cet avis qui n’aura probablement pas de conséquence pratique sauf, évidemment, d’alourdir la tâche du syndicat et d’allonger le délai dans lequel il répond à l’acheteur.

Le nouvel article 1069 C.c.Q. vient de plus préciser l’épineuse question de la responsabilité du créancier hypothécaire qui exerce ses droits hypothécaires contre une fraction de copropriété divise.

La plupart des déclarations de copropriété contiennent une stipulation de solidarité entre l’acheteur et le vendeur d’une fraction de copropriété relativement aux arrérages des charges. Avant juin 2002, la clause de solidarité contenue dans la déclaration de copropriété était opposable au créancier qui devenait propriétaire de la fraction. Mais la stipulation de solidarité entre le vendeur et l’acquéreur est souvent exprimée de façon à exclure la responsabilité du créancier exerçant ses droits hypothécaires. C'était une exigence du créancier hypothécaire. Plusieurs syndicats n’ont pu récupérer leurs créances de charges communes en raison de telles clauses.

La récente modification de l’article 1069 C.c.Q. vise à mettre un terme à ces situations coûteuses pour le syndicat et les copropriétaires.

La question se pose à savoir si le nouvel article 1069 C.c.Q. est impératif et si la déclaration de copropriété peut en exclure l’application. Nous sommes d’avis que cette disposition est impérative. En effet, avant son adoption, la seule façon pour un créancier d’être soustrait à la clause de solidarité résidait dans la clause d’exclusion du créancier hypothécaire. Si le législateur a spécifiquement indiqué que le créancier hypothécaire est tenu des arrérages de frais communs, ce ne peut être que pour contrer ces clauses d’exclusion. Pour donner un sens aux mots « (…) y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire » il faut leur permettre d’avoir préséance sur une clause d’exclusion d’un créancier dans la déclaration de copropriété.

Nous croyons donc que sont inopérantes, depuis le 13 juin 2002, les clauses qui soustraient les créanciers hypothécaires à la responsabilité des arrérages de charges communes relatives à une fraction qu’ils acquièrent suite à l’exercice de leur droit.

Les syndicats et les copropriétaires accueilleront sans doute cette modification avec satisfaction.  Elle nous semble pertinente et équitable. En effet, les clauses excluant les créanciers hypothécaires de la responsabilité quant aux arrérages avaient pour effet de créer, de façon indirecte, une solidarité compensatoire entre les copropriétaires; la perte essuyée par le syndicat devant nécessairement être comblée par les autres copropriétaires. Or, le droit régissant la  copropriété divise constitue justement un système où cette solidarité n’existe qu’exceptionnellement.  Il nous apparaît plus juste que le créancier hypothécaire assume ce risque, qu’il a eu le bénéfice, contrairement aux copropriétaires, d’évaluer, avant de l’assumer, et de percevoir des intérêts sur les sommes prêtées en contrepartie.

Le législateur a codifié le principe de la solidarité entre l’acquéreur et le vendeur que la pratique avait sanctionné. Elle n’existe toutefois que dans la mesure où le syndicat répond, avec diligence, au futur acheteur pour l’informer des d’arrérages, le cas échéant. Voilà qui permet de mettre en évidence l’importance pour l’acquéreur d’être bien représenté par un conseiller juridique rigoureux.